Интервью: GPE о том, как Уэст-Энд снова оживился
Еще не так давно некогда сверкающий торговый район Лондона Вест-Энд казался захудалой, почти безлюдной тенью своего прежнего "я". Но, несмотря на то, что темпы роста все еще не достигли уровня, существовавшего до пандемии, в этом году наметился перелом, поскольку продолжались масштабные разработки, и громкие имена возвращались к открытию крупных флагманских компаний. GPE — арендодатель, ранее известный как Great Portland Estates, — играет важную роль в этом возвращении и стоит за некоторыми из самых громких открытий в последнее время с современными многоуровневыми помещениями, которые чутко учитывают элементы наследия (там, где это необходимо).
В последнее время компания заключила несколько крупных сделок, таких как новая 10-летняя аренда магазина The North Face от VF Corp, расширив свой флагманский магазин на 33% до 9 700 кв. футов за счет смежного помещения, и новая 10-летняя аренда модного бренда Joseph. Это завершило переориентацию розничного предложения GPE на Риджент-стрит в Кингсленде и Кэррингтон-Хаусе, вслед за Tumi, Russell & Bromley и The Body Shop, которые в прошлом году заключили новые договоры аренды с GPE. Компания Reserved также открыла новый магазин в конце Оксфорд-стрит на Тоттенхэм-Корт-роуд, в двухэтажном здании, которое выглядит гораздо более престижным, чем одноуровневый магазин на Оксфорд-Серкус.
Pandora и магазин парфюмерии также заняли новые площади на этой улице. Кроме того, это престижный комплекс в Ганновере на Бонд-стрит, где расположены DSquared2 и Hackett, а также множество других известных компаний. Hackett является хорошим примером того, как новые проекты могут привнести атмосферу наследия. Все это свидетельствует о том, что Уэст-Энд снова оживился благодаря новым впечатляющим дизайнам магазинов, несмотря на то, что арендная плата немного снизилась из-за высокого уровня предложения.
Fashionnetwork. Com поговорил с главой отдела розничной торговли GPE Сарой Голдман о восстановлении рынка. На ее должности лежит основная ответственность за аренду и управление активами торговой недвижимости фирмы, которая составляет около 20% ее более широкого портфеля в Вест-Энде. Проработав в сфере розничной торговли около 20 лет, после пандемии она стала свидетелем серьезных изменений.
FN: С какими проблемами Вест-Энд столкнулся в последние годы? С.Г.: Мы стали свидетелями вынужденных изменений… вынужденных изменений в моделях работы, которые изменились. Мы видели, что это повлияло на туризм, и на нас повлияла проблема безналоговых покупок. [Снижению] популярности способствовали многие факторы, не только из-за Covid, хотя и это сыграло важную роль. Мы также стали свидетелями того, что на рынок вернулось огромное количество поставок. Отчасти это, вероятно, произошло благодаря ритейлерам, которые в любом случае были на подъеме и не развивали свое розничное мышление так, как некоторые другие бренды.
Возможно, Covid стал для них просто переломным моментом. Отчасти это связано с тем, что ритейлеры переосмыслили свою стратегию розничной торговли… нужно ли им так много магазинов в определенных местах? Хотят ли они больше и в то же время меньше, или меньше и в то же время больше, или сочетать все это? FN: А как насчет "американской кондитерской" на Оксфорд-стрит? Почему это произошло и идет ли на спад? СГ: В последнее время появилось огромное количество заголовков о кондитерских магазинах.
Это является отражением возросшего предложения и, очевидно, того, как работают коммерческие ставки в этой стране, поэтому многие арендодатели пытаются снизить коммерческие ставки, и краткосрочная аренда - это способ добиться этого. У нас в портфолио было несколько таких объектов, несмотря на все проверки, которые мы проводим.
Но мы приняли решение — это не то, что мы хотим для Оксфорд-стрит, это не то, что мы хотим делать, поэтому мы активно избавлялись от них с большими затратами и находили арендаторов получше. Одной из проблем, с которыми сталкивается Оксфорд-стрит, является раздробленность собственности.
На всей улице нет ответственных арендодателей. Некоторые из них работают на международном уровне и буквально сосредоточены на снижении ставок. FN: Это, должно быть, особая проблема, поскольку участки предлагаются для реконструкции? С.Г.: За последние 12-24 месяца была проведена большая работа по разработке. Но для достижения этой стадии требуется время, и еще много времени требуется, чтобы перейти к этапу, на котором вы можете перестроить, и именно здесь возникает краткосрочная перспектива.
Кондитерские магазины… Это был момент времени. Ситуация достигла апогея, но в настоящее время они занимают около 1% площади на Оксфорд-стрит, поэтому я думаю, что негативный пиар в будущем должен стать историческим событием. FN: Итак, каков спрос в Вест-Энде на данный момент? С.Г.: Лучше, намного лучше! Мы определенно наблюдаем оживление. Уровень вакантных площадей у нас сейчас снизился, вернувшись к тому уровню, который был до Covid. Отчасти этому способствовали [цены]. Объем предложения, очевидно, означал снижение арендной платы, которая была у нас до Covid. Но спрос определенно вернулся, и сейчас мы наблюдаем это не только у британских, но и у международных ритейлеров. Что касается международных брендов, то некоторые из них открывают свои первые магазины в Великобритании. За последние шесть месяцев на Оксфорд-стрит было заключено около 28 сделок, площадь которых составляет около четверти миллиона квадратных футов! Это очень просторно, и на это приятно смотреть. FN: Эти новички в основном ориентированы на моду, как это традиционно было в Вест-Энде? Или баланс категорий меняется, когда старый магазин Topshop превращается в Ikea, а Debenhams и House of Fraser закрываются? С.Г.: Мы определенно видим, что на рынке появляется все больше [категорий] товаров, особенно на центральных улицах, где, как вы говорите, исторически доминировала мода.
Я думаю, это во многом связано с переоценкой цен на уличные товары. Когда предложение увеличивается, а спрос становится более ограниченным, цены снижаются. И я думаю, то, что мы видели, позволило разным операторам прийти на рынок. Так что больше людей, предпочитающих еду и напитки, а также тех, кто занимается "соревновательным общением". В частности, мы видели это в одном из объектов под названием Mount Royal, который находится рядом с Мраморной аркой на Оксфорд-стрит. Многие предложения были больше ориентированы на туристов. Вы видели магазин Monopoly в натуральную величину, который открылся на Тоттенхэм-Корт-роуд. Как мы понимаем, на этой улице происходит сделка с компанией Barbie. Все эти оригинальные товары, которые исторически были распроданы по цене, прежде чем они смогли появиться на рынке. Кроме того, у нас есть другие категории, которые особенно преуспели во время эпидемии Covid. Такие вещи, как предметы домашнего обихода и благоустройство жилья. Люди осознали, что из-за роста ставок по ипотечным кредитам и стоимости жизни иногда дешевле остаться и отремонтировать свой дом, чем переезжать. Поэтому [сдача в аренду] имеет большое значение для улучшения жилищных условий. Мы сдали в аренду Bang & Olufsen на Бонд-стрит в категории "техника/ товары для дома". У них уже давно нет собственного магазина. FN: Но мода по-прежнему занимает лидирующие позиции? SG: Да, и с модой по-прежнему все в порядке. Мы наблюдаем спрос со стороны модельеров, особенно на большие помещения. За последние 12 месяцев на Оксфорд-стрит-Ист было сдано в аренду три крупных магазина. Один из них был забронирован нами, а напротив находится магазин Footasylum, который занимает старый магазин New Look, также у нас и прямо у станции CrossRail. А Uniqlo приобрела еще один магазин на Оксфорд-стрит. У Курта Гейгера [сейчас] самый большой магазин, который они когда-либо приобретали на Оксфорд-стрит, а также у Карвеллы и Стива Мэддена. И мы также наблюдаем всплеск популярности брендов спортивной одежды, таких как Under Armour. FN: Очевидно, что сделки, которые они подписали, чтобы вернуться в Лондон, обсуждались, пока пандемия все еще оставалась проблемой. Что привлекло ритейлеров в то время? С.Г.: Причина, по которой они [начали] возвращаться, заключается в том, что многие международные бренды отмечали более высокие продажи в Лондоне, чем в своих странах, возможно, из-за темпов внедрения вакцины, которые у нас были.
Это помогло разговорам на раннем этапе, и мы начали частично сокращать предложение. FN: Количество клиентов восстанавливается, но остается ли проблема с работой на дому? SG: В конечном счете, мы увидели, что люди возвращаются и тратят больше. Фактически, расходы вернулись к тому уровню, на котором мы были до Covid, и начинают опережать его. Меньше людей тратят, но те, кто приходит, тратят больше — и это важно для ритейлеров. Мы начинаем замечать, что в более спокойные дни количество посетителей, приходящих еженедельно, по-прежнему остается неизменным. Я разговариваю с друзьями в этой отрасли, и большинство из них сейчас работают четыре дня в неделю, и если им нужно прийти в пятницу, они придут.
Смотрите также:
Galeries Lafayette назначает Николя Морино ответственным за китайский рынок http://kupidonchik.org/galeries-lafayette-naznachaet-nikolya-morino-otvetstvennyim-za-kitayskiy-ryinok/.
Интересности на тему: Люксовый бренд Prada присоединился к инициативе Глобального договора ООН
Классные советы в статье "Lacoste объявляет Артура Филса послом бренда" здесь.
По пятницам в Вест-Энде, вероятно, спокойнее, и [для общения] вместо пятничного вечера теперь все сводится к вечеру среды и четверга. Люди по-прежнему собираются вечером и наслаждаются развлечениями после работы, просто они делают это в разные дни. FN: А по выходным? СГ: Я был здесь на выходных, и здесь полно покупателей и местных жителей. В целом, я думаю, что в выходные ситуация, вероятно, вернулась на прежний уровень. FN: Есть ли еще какие-либо препятствия для полного восстановления Уэст-Энда? Нам сказали, что туристы все еще приезжают, но они тратят свои крупные суммы в других местах. С.Г.: Интересно, что у нас довольно много связей с отелями через наших владельцев здесь, в Лондоне. По словам большинства из них, количество туристов вернулось на прежнее место.
Единственные, кто действительно немного отставал, - это китайцы, но даже они начинают возвращаться. Но по-прежнему не хватает международных расходов. Настоящая проблема - отсутствие НДС. Вы слышите это снова и снова от всех. На самом деле не имеет значения, насколько хорошо выступает Лондон, он все равно выступает не так хорошо, как мог бы, если бы его восстановили. Это довольно необычно, я не смог найти ни одной информации, подтверждающей [запрет на беспошлинные покупки для туристов], если посмотреть на то, что туризм приносит с точки зрения дохода. Он поддерживает нашу экономику. Вся отрасль выступает за его возвращение, и только правительство против этого!
