Можно ли переоформить ипотечный кредит на одного супруга после официального расторжения брака: подробный разбор
Расторжение брака — это всегда серьезный стресс, который многократно усиливается, когда у бывших супругов есть общие финансовые обязательства.
Самым сложным и тяжелым бременем обычно является ипотечный кредит. Квартира куплена, долг перед банком расписан на долгие годы вперед, а жить вместе люди больше не планируют. В таких ситуациях возникает законом???ый вопрос: можно ли переоформить ипотеку исключительно на одного из супругов, освободив второго от кредитных обязательств, и как правильно это сделать с юридической точки зрения?
Ответ на этот вопрос звучит так: да, переоформить ипотеку на одного из супругов после развода возможно. Однако это не автоматический процесс, а сложная юридическая и финансовая процедура, в которой главным действующим лицом выступает не суд и не бывшие супруги, а банк-кредитор.
В этой статье мы подробно разберем все нюансы, этапы и подводные камни данного процесса.
Содержание
Законодательная база: совместное имущество и общие долги
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, все имущество, приобретенное в период официального брака, признается совместно нажитым. Это правило в полной мере распространяется и на долги.
Когда семья берет ипотеку, супруги, как правило, выступают созаемщиками. Это требование большинства банков, которое позволяет им минимизировать свои риски: если один из супругов потеряет работу, кредит будет выплачивать второй.
Сам факт официального развода никак не влияет на кредитный договор.
Для банка вы по-прежнему остаетесь солидарными должниками. Это означает, что если тот супруг, который остался жить в квартире, перестанет платить по счетам, банк имеет полное право требовать погашения задолженности от второго супруга, даже если тот давно съехал и не претендует на жилплощадь.
Именно поэтому оставлять ситуацию «как есть» крайне рискованно.
Необходим юридически грамотный вывод одного из созаемщиков из кредитного договора с одновременным отказом этого супруга от доли в недвижимости.
Главное препятствие: позиция банка и оценка рисков
Многие разводящиеся пары совершают фатальную ошибку: они идут к нотариусу, заключают соглашение о разделе имущества, по которому квартира и долги достаются мужу (или жене), а затем приносят эту бумагу в банк с требованием переоформить договор.
Банк им закономерно отказывает.
Почему так происходит? Для вывода созаемщика из ипотечного договора обязательно требуется согласие банка. Кредитная организация выдавала ссуду, ориентируясь на совокупный доход семьи. Допустим, муж зарабатывал 100 тысяч рублей, а жена — 80 тысяч. Их общий доход составлял 180 тысяч, из которых банк разрешил им отдавать 60 тысяч в счет ипотеки. Если договор переоформляется только на жену, ее доход (80 тысяч) становится единственным источником погашения долга. Банк понимает, что отдавать 60 тысяч из 80 тысяч — это колоссальный риск невыплаты. В таком случае кредитор откажет в переоформлении.
Чтобы банк согласился переоформить ипотеку на одного супруга, этот супруг должен доказать свою абсолютную финансовую состоятельность.
Ему придется заново пройти процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности), предоставить справки 2-НДФЛ, выписки со счетов и, возможно, привлечь новых поручителей (например, своих родителей или родственников), чтобы компенсировать банку потерю второго созаемщика.
Способы переоформления ипотеки при разводе
Если супруг, на которого планируется перевести долг, достаточно зарабатывает, можно приступать к юридическому оформлению. Существует несколько путей решения этой задачи.
1. Брачный договор
Это самый простой и цивилизованный метод, если супруги могут договориться мирно.
Брачный договор можно заключить как в браке, так и в процессе развода (до получения свидетельства о расторжении брака). В документе четко прописывается, кому переходит право собственности на квартиру и кто несет единоличную ответственность по выплате кредита.
Перед подписанием контракта у нотариуса его проект крайне желательно согласовать с банком.
2. Нотариальное соглашение о разделе имущества
Оформляется после того, как брак официально расторгнут. По своей сути и механике работы соглашение похоже на брачный договор.
Бывшие муж и жена мирно определяют судьбу квартиры и долга. И здесь действует то же железное правило: сначала нужно получить письменное одобрение банка-кредитора на такой раздел, и только потом идти к нотариусу. Если банк откажет, соглашение в части перевода долга будет недействительным.
3. Судебное разбирательство
Если договориться не получается или банк категорически отказывается выводить одного из созаемщиков (что бывает очень часто), дело передается в суд. Суд может разделить доли в квартире между бывшими супругами и обязать их платить ипотеку пропорционально выделенным долям.
Однако, суды редко меняют сам кредитный договор без согласия банка. В итоге может сложиться ситуация: по решению суда квартира принадлежит обоим в равных долях, а перед банком они остаются солидарными должниками.
Пошаговый алгоритм переоформления
Если вы решили перевести ипотеку на одного человека и ваш уровень доходов это позволяет, вам предстоит пройти следующий путь:
- Консультация с ипотечным менеджером. Обратитесь в банк, выдавший кредит, и сообщите о разводе.
Запросите список документов, необходимых для вывода созаемщика из состава участников договора.
- Сбор финансовых документов. Тот супруг, который берет на себя ипотеку, собирает справки о доходах (2-НДФЛ, выписки из СФР, договоры аренды и т.д.), чтобы доказать свою платежеспособность.
- Заявление кредитному комитету. Подается совместное заявление от обоих супругов с приложенным проектом соглашения о разделе имущества.
- Ожидание решения банка. Банк будет рассматривать заявку от нескольких дней до нескольких недель.
- Подписание документов. В случае положительного ответа подписывается дополнительное соглашение к кредитному договору. Одновременно заверяется у нотариуса соглашение о разделе имущества.
Часто тот супруг, который отказывается от квартиры, получает от второго денежную компенсацию за уже выплаченную часть ипотеки.
- Регистрация изменений в Росреестре. Новое право собственности (теперь уже единоличное) регистрируется в ЕГРН.
Что делать, если банк отказал в переоформлении?
К сожалению, банковские отказы в таких ситуациях встречаются в более чем 50% случаев. Банку просто невыгодно терять одного из должников, ведь два человека отвечают по долгам надежнее, чем один.
Если вы получили отказ, не стоит отчаиваться. Существуют альтернативные пути решения проблемы.
Во-первых, можно попытаться рефинансировать ипотеку в другом банке. Вы подаете заявку на новый ипотечный кредит только от своего имени (как неженатого/незамужнего человека) в другой банк с целью погашения старого кредита. Если новый банк одобрит вам нужную сумму, вы закрываете совместную ипотеку деньгами нового кредитора, и квартира переходит в залог уже новому банку с вами в качестве единственного заемщика.
Во-вторых, можно продать ипотечную квартиру.
Для многих экс-супругов это самый рациональный выход. Вы находите покупателя, согласовываете сделку с банком. Покупатель гасит ваш долг, снимает обременение, а оставшуюся сумму (если квартира продалась дороже, чем остаток долга) вы с бывшим супругом делите пополам. Чтобы детальнее разобраться в нюансах продажи залогового имущества и других аспектах раздела, рекомендуем изучить профильный источник, где описаны реальные примеры из судебной и банковской практики.
В-третьих, можно заключить между собой внутреннее соглашение (без изменения кредитного договора).
Квартира остается в совместной собственности, договор с банком не меняется, но супруги договариваются у нотариуса, кто именно вносит платежи, а после полной выплаты и снятия обременения квартира будет продана или переоформлена. Это требует высокого уровня доверия между бывшими партнерами.
Выводы
Переоформить ипотеку на одного из супругов после развода абсолютно реально в рамках российского законодательства.
Однако успех этого предприятия на 90% зависит от ваших финансовых возможностей и решения банка. Банк — это коммерческая организация, которая заботится о возврате выданных средств, а не о семейных проблемах клиентов.
Чтобы процедура прошла успешно, супруг, претендующий на квартиру и долговое бремя, должен иметь безупречную кредитную историю и высокий официальный доход.
Смотрите также:
Samsung Galaxy Ring подешевело более чем на 100 долларов http://kupidonchik.org/samsung-galaxy-ring-podeshevelo-bolee-chem-na-100-dollarov/.
Интересности на тему: Основные ошибки при осмотре квартиры в новостройке перед подписанием акта приема-передачи
Классные советы в статье "Юридическая ответственность спортивных организаций за безопасность детей во время тренировочного процесса" здесь.
В противном случае придется искать компромиссные решения: продавать общую недвижимость, привлекать поручителей или рефинансировать долг в другом финансовом учреждении. Главное в этой ситуации — не пускать дело на самотек, не прекращать платежи и решать вопрос путем переговоров, привлекая профильных юристов и кредитных специалистов.
